西客站房价1.8万？这个楼盘定价好自信！坚挺的西客站房价，需要产业支撑

在济南大部分人心里，西客站片区长期以来是刚需的代名词，片区目前二手房成交均价大约在1.3-1.4万。

但本月，西客站一新开楼盘，18层精装产品卖到了1.8万/平！主力户型142平米，总价约合255万元。

这个总价，完全不是刚需选择范畴了。那这个项目如何，值得购买么？如何看待西客站片区未来的房价？

紧邻槐荫区政府

容积率高达3.2

今天要聊的楼盘，是位于西客站片区的保利·熙悦。该项目地理位置还不错：南侧紧邻槐荫区政府，北侧紧邻大金小学。

在房产圈里，好多人比较信奉的一条就是：政府办公楼附近，房产增值幅度比较大。

在济南市政府所在的龙奥片区，的确是如此。但这个购房思路能否套在区政府身上呢？其实完全可以看看外海中央花园……

不可否认的是，政府职能部门择址需考虑办公便利性，一般而言交通区位还是很不错的。从这点来说，该项目位置完全没问题：距离经十路仅400米，开车出行十分便利。另外，该项目距离地铁1号线大杨庄站约750米。

除此之外，项目其他指标如何呢？

熙悦项目共13栋住宅楼，南部、中部是18、23层的中高层，北侧及东西两侧是31、34层的大高层。

保利熙悦项目

北侧配套建有规划公园绿地、幼儿园、公共养老设施等，可做附近生活配套。

项目人行出入口位于小区南侧，本次首开10#、13#楼，共160套房源；其中，10#楼18层小高2梯2户，全为143平米产品；13#楼31层大高层2梯4户，为105与125户型。

其中，13号楼的销售均价1.65万/平左右；10号楼销售均价达到了1.8万/平左右，一套房子总价达到了255万元左右。这个单价、总价，真的不低！

西客站教育配套一直是短板，该项目也不例外。虽然园区北侧紧邻大金庄小学，但是目前学校早已饱和，学校问题目前暂不清楚如何解决。

该项目定价较高，置业顾问也宣称该项目为西客站高端改善项目。

不过值得注意的是，它的土地容积率较高，地上容积率达到3.2；

同时，它的绿地率偏低，仅有31.4%，济南各住宅项目的这一指标通常为35%。

在容积率和绿地率两大条件约束之下，项目难言高端改善。

坚挺的西客站房价

中短期、远期怎么走？

前文以表，西客站片区目前二手房售价多在1.3万、1.4万元左右。在今年下半年，片区内杨柳春风、金科城等毛坯房的售价也曾为一万三四千元，济水上苑毛坯房特价房11999元/平。

在这样的情况下，保利熙悦的性价比并不突出。

（西客站楼盘）

但从保利熙悦的定价中我们也能看到，西客站的房价真的好坚挺！

对比济南东部市场，唐冶已经有1万元出头的毛坯房了，雪山、新东站也有一万出头的毛坯房。西客站片区，现在价格最低的当属济水上苑，特价房11999元/平方米，保利熙悦的定价更是迷之自信。

我们觉得，目前的西客站片区的楼市有以下几个特点：

首先，片区整体居住氛围已经较为成熟，居住环境在不断提升。

第二，新盘供应少，可供开发的土地稀缺。与之对应，片区期房、二手房价格比较平稳，竞争不激烈，鲜有“超值”楼盘推出。

其三，由于产业导入相对落后，购房者群体中投资性客户在减少，地缘性客户在增多。

由于整体供应量比较小，市场竞争比较温和，我们觉得在三两年内，西客站的房价较之东部依然会更加坚挺。

但是，长期看，西客站能否跑赢东部，还得依靠未来的产业导入。

济南东部的楼市供应量较大，竞争极为惨烈，但东部的产业也发展得如火如荼，长期看它的人口导入情况是比较乐观的。现在的供应量大造成的价格低洼，反而是大家入手的机会。

而西客站的房价虽然相对坚挺，但如果产业无法发展起来，待东部的供应高潮过去，产业发展起来之后，房价便可能实现反超。

一位西客站的朋友说：

西客站的比较对象，不应该是唐冶、雪山、新东站，而应该是奥体、CBD，或者最少是高新区。毕竟，西客站紧邻二环西路，这样的区位跟奥体、CBD更吻合些。

但现在西客站跟奥体、CBD，乃至高新区，真的没法比了。虽然大家都曾距离二环不远，但现在后者的产业实力已经远远高于西客站。

西客站需要更多的产业。只有导入产业，西客站的未来才会更美好！

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