广州楼市要取消限价了？醒醒，天亮了

最近的“小道消息”特别多。

关于参考价的流言蜚语刚刚消停，又传出“广州楼市取消限价”的说法。

传闻广州有部分项目正和相关部门协商，将已定好备案价但仍未网签的房源调高价格，还有据说来自开发商内部群的消息，广州将在12月取消限价。

假设消息属实，广州楼市这回不是出院，而是直接去蹦迪了。

那么，这则消息到底是不是真的呢？

01

取消限价？子虚乌有

关于这些传言，咨询了几位在房企工作的朋友，他们都表示只在朋友圈看到过相关内容，不知道消息来源自哪里，也并未收到相关部门的调价通知。

在他们看来，备案价能上调是再好不过，项目回笼多点资金，大家压力也都小点。“房地产要健康发展，不能靠一味地打压，偶尔松绑一下还是很有必要的。”至于说取消备案价，大家都认为不太现实，因为这显然与当前房地产调控主旋律相违背了。

其实，广州政府在11月18日才再一次重申商品房“限价令”的重要性，将备案价写入了新版《广州市房屋交易监督管理办法》，规定“商品房销售价格要接受住房城乡建设主管部门的指导，销售价格不得超过销售价目表价格，更不得以装修款等其他名义变相涨价”。

要知道，这是《办法》自2014年11月1日施行以来的首次修订，备案价作为房屋交易长效机制的重要性，可谓不言而喻。

如今才过去了九天，就要取消备案价也未免太朝令夕改了，相关部门也不会这样打自己的脸。更何况在10月，广东省住建厅还发布过关于进一步做好商品房交易风险提示的通知，明确指出以高于备案价格销售商品房即是风险。

所以，就算相关部门非要扇得自己鼻青脸肿，上头也不会答应的呀。

另外，尽管近期出现放贷周期缩短、贷款利息下调等金融端利好，但是适度调整不意味着房地产调控政策的实质性转向，从全国楼市的基本面看，严控仍是主旋律。只要“房住不炒”这个总基调一天不变，楼市就不会有“大水漫灌”式刺激性政策，地方政府更加不敢贸贸然地放闸。

广州楼市，才不会那么想不开，非要成为那只出头鸟呢。

02

备案价上调？有可能！

至于备案价的上调，虽然也是“只闻雷声不见雨点”。不过，结合近期新闻辩证分析，可以发现还是有可能的。

广州新房限价规则最近一次更改发生在今年7月中旬，当时规定新拿证的项目，备案价将不再参考2021年第一季度的备案价，而是参考该项目上一次拿证的备案价，并且是在这个备案价的基础上下调3%。从未取证项目，新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价，具体细则由各区去落实。

这手王炸一出，广州新房价格应声下跌。来自国家统计局的数据，8月、9月、10月广州一手房价分别环比下跌0.1%、0.1%和0.3%，而此前广州一手房价已连续上涨15个月，其中多个月份环比涨幅超过1%，最高达到1.5%。

值得一提的是，这次的限价令其实暗藏伏笔———针对从未取证项目，外围六区由各区结合属地实际情况，精准划分区域范围及设定区域指导价，指导价采用区域内“所有新建商品住宅项目2021年一季度分户型成交均价”为参考原则；区域内一季度无成交的项目，可按照不高于周边区域及同品质住宅价格水平确定指导价。

可以看到，外围六区新盘定价由各区来指定，规则比较灵活，操作空间也大，这无疑是为区内新盘调价留了一道口子。

跳出广州来看，目前全国各地的楼市都面临着较大的下行压力，出台“限跌令”的城市队伍不断壮大。相关统计数据显示，全国约有21城发布了“限跌令”，其中有城市直接发布行政命令，有城市通过约谈房企，或者恶意降价不给予网签的方式来制约。

“限价令”和“限跌令”的同时存在，实际上是避免房价矫枉过正，中央针对房地产的所有调控都不是为了降房价，而是为了稳房价。

明白这点，就很好理解为什么说广州上调备案价是有可能的。因为7月实行的限价令效果立竿见影，新房价格逐步回调，阶段性的调整已有显著效果，接下来做适度松绑是合理的。

在这个逻辑下，有的城市已经率先尝试上调限价。这周，杭州十多个板块的新房限价陆续上涨，涨幅最高的板块每平米涨了2000元，涨幅约为5%。其中，大江东板块精装房限价从19800元/平方米涨到21300元/平方米，涨幅高达7.5%，此外还有不少板块单价涨了数百元。

如果杭州松绑能够顺利进行，不出意外，很快会有第二、第三个城市跟进。

那么你猜，广州会否紧随其后？

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